안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 물건을 고르고 권리분석까지 마쳤다면 이제 남은 건 매각기일 당일 법원에 가서 입찰표를 내는 일이에요. 처음 가 보면 입찰법정 분위기에 긴장해서 사소한 실수를 하기 쉬운데, 그 실수 하나로 보증금을 날리거나 무효가 될 수 있어요. 오늘은 당일 흐름을 법 조문 순서대로 따라가 보고, 마침 다음 주 월요일 11월 2일 매각기일부터 바뀌는 기일입찰표도 같이 짚어 볼게요.

1. 집을 나서기 전: 보증금과 서류

민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) ① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

보증금은 내가 쓸 입찰가가 아니라 최저매각가격의 10%예요. 법원이 사건에 따라 보증금액을 다르게 정할 수도 있으니(제2항), 전날 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 그 사건의 최저매각가격과 보증금액을 꼭 다시 확인하세요. 보증금 기초는 입찰보증금 정리 글에 있어요.

민사집행규칙 제64조(기일입찰에서 매수신청보증의 제공방법) 제63조의 매수신청보증은 다음 각호 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. (…)
1. 금전
2. 「은행법」의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것
3. (…) 지급보증위탁계약이 (…) 맺어진 사실을 증명하는 문서

현금, 자기앞수표, 보증보험증권 같은 지급보증위탁 문서 중 하나로 낼 수 있어요. 많은 분들이 금액을 딱 맞춘 자기앞수표 한 장을 미리 은행에서 끊어 가요. 잔돈 세다가 시간에 쫓기지 않아서 좋아요.

서류는 사람에 따라 달라져요.

  • 본인이 직접: 신분증, 도장을 챙기는 게 기본이에요.
  • 대리인이 갈 때: 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 내야 해요(민사집행규칙 제62조 제4항). 보통 위임장과 본인 인감증명서를 함께 준비해요.
  • 법인 이름으로: 대표자의 자격을 증명하는 문서가 필요해요(같은 조 제3항).
  • 여럿이 함께(공동입찰): 입찰표에 각자의 지분을 분명히 적어야 해요(같은 조 제5항).

정확히 어떤 서류를 받는지는 법원마다 안내가 조금씩 다를 수 있으니, 해당 법원 경매계 안내나 법원경매정보 공지를 한 번 더 보고 가시는 게 안전해요.

2. 입찰법정에 도착하면: 기록 열람부터

민사집행법 제112조(매각기일의 진행) 집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 이를 고지하며, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고하여야 한다.

법정 안에는 그날 사건들의 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본이 비치돼 있어요. 집에서 본 내용과 달라진 게 없는지, 특히 명세서 비고란을 마지막으로 확인하세요. 세 문서 읽는 법은 입찰 전 세 문서 글에, 비고란 문장 읽기는 민경매니저님의 '대항력 포기' 한 줄 읽는 법에 정리돼 있어요. 그리고 그날 사건이 변경되거나 취하돼서 진행하지 않는 경우도 있으니 법정 게시판이나 집행관 안내도 꼭 들어 두세요.

3. 입찰표 쓰기: 한 번 내면 못 고쳐요

민사집행규칙 제62조(기일입찰의 방법) ① 기일입찰에서 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다.
② 입찰표에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다. 이 경우 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.
1. 사건번호와 부동산의 표시 2. 입찰자의 이름과 주소 3. 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소 4. 입찰가격
(…) ⑥ 입찰은 취소ㆍ변경 또는 교환할 수 없다.

여기서 입문자분들이 꼭 기억할 건 두 가지예요.

  • 사건번호와 물건번호를 정확히 써요. 한 사건에 물건이 여러 개면 물건번호까지 맞아야 해요.
  • 입찰가격은 정확한 금액으로 써요. "최고가보다 100만 원 더" 같은 식은 안 되고, 한 번 낸 입찰표는 취소도 변경도 못 해요(제6항). 그래서 가격은 집에서 미리 정해 가고, 법정에서는 옮겨 적기만 하는 게 좋아요.

입찰장소에는 다른 사람이 못 보게 입찰표를 쓰는 기표 공간이 있어요(민사집행규칙 제61조 제1항). 입찰표와 보증금을 각각 봉투에 넣어 집행관에게 내면 돼요.

4. 11월 2일부터 새 기일입찰표: 금액란이 위아래로 바뀌어요

다음 주 월요일 11월 2일 매각기일부터 기일입찰표가 새 양식으로 바뀌어요. 기준은 입찰표를 쓴 날이 아니라 실제로 입찰하는 매각기일이라, 미리 적어 둔 옛 양식이 있다면 새 양식으로 다시 쓰는 편이 안전해요. 새 양식은 오늘 10월 30일(금) 오후 1시부터 법원경매정보의 경매서식에서 받을 수 있다고 안내됐어요.

  • 금액란이 위쪽 보증금액, 아래쪽 입찰가격으로 나뉘어요. 예전처럼 좌우로 보고 적으면 칸을 헷갈릴 수 있어요.
  • 양식에 0을 하나 더 적는 실수 예시가 들어가요. 1억 9천만 원(190,000,000원) 뒤에 0이 하나 더 붙으면 19억이 돼요. 그러면 낙찰이 돼도 대금을 못 내서 보증금을 잃을 수 있으니, 숫자로 쓴 뒤 금액으로 소리 내어 한 번 읽어 보세요.

바뀌는 내용은 현우매니저님의 새 기일입찰표 배포 안내와 11월 2일부터 기일입찰표가 바뀌어요에 자세히 있어요.

5. 마감과 개찰: 이름과 가격을 불러요

민사집행규칙 제65조(입찰기일의 절차) ① 집행관이 입찰을 최고하는 때에는 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하여야 한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다. (…) ③ 집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 불러야 한다.

입찰 시작을 알린 뒤 최소 1시간은 입찰을 받아요. 마감 시각을 넘기면 낼 수 없으니 일찍 도착하세요. 마감 후 개찰에서는 사건마다 입찰자 이름과 가격을 불러 줘요.

민사집행규칙 제66조(최고가매수신고인 등의 결정) ① 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다.

가장 높은 가격이 같은 사람이 둘 이상이면 그 사람들끼리 다시 입찰하고, 그래도 같으면 추첨으로 정해요(같은 조 제2항).

6. 떨어졌을 때, 2등으로 남을 수도 있을 때

민사집행법 제114조(차순위매수신고) ② 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
민사집행법 제115조(매각기일의 종결) ③ 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 제1항의 고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

떨어진 분은 매각기일 종결이 고지되면 그 자리에서 보증금을 돌려받을 수 있어요. 내 가격이 "1등 가격에서 보증금을 뺀 금액"보다 높으면 차순위매수신고를 할 수도 있는데, 이 경우 1등(매수인)이 대금을 모두 낼 때까지 내 보증금도 돌려받지 못하니(민사집행법 제142조 제6항) 자금 계획을 생각하고 결정하세요. 낙찰 뒤 일정은 낙찰 후 일정 글로 이어서 보시면 돼요.

당일 체크리스트

언제 확인할 것 근거
전날 사건 진행 여부, 최저매각가격·보증금액, 새 기일입찰표 출력 규칙 63조, 법원경매정보
출발 전 보증금(자기앞수표 등), 신분증·도장, 대리·법인·공동입찰 서류 규칙 62·64조
법정 도착 비치된 명세서·현황조사보고서·감정평가서 최종 확인 민사집행법 112조
입찰표 작성 사건번호·물건번호, 입찰가격을 금액으로 읽어 보기, 보증금액 칸 위·입찰가격 칸 아래 규칙 62조, 새 양식
개찰 후 패찰 시 보증금 반환, 차순위 신고 여부 결정 민사집행법 114·115조

처음엔 긴장되지만, 가격은 집에서 정하고 법정에서는 확인과 옮겨 적기만 한다고 생각하면 훨씬 차분해져요. 이 글은 제도 이해를 돕기 위한 정리이고 특정 물건 입찰을 권하는 글이 아니에요. 실제 입찰 전에는 해당 사건의 공고와 법원 안내를 꼭 확인하세요.

출처
민사집행법 제112조·제114조·제115조·제142조, 민사집행규칙 제61조~제66조: 국가법령정보센터 law.go.kr (민사집행규칙 시행 2025.7.12., 민사집행법 시행 2026.2.1. 기준, 10/30 확인)
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