안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 처음 법원 입찰을 준비하시는 분들이 제일 많이 물어보시는 게 "보증금은 얼마를, 어떻게 들고 가야 하나요?"예요. 오늘은 입찰보증금(매수신청보증)의 금액, 내는 방법, 돌려받는 때를 법 조문 그대로 정리해 볼게요.

기본은 최저매각가격의 10분의 1이에요

민사집행법 제113조는 매수신청인이 "집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증"을 집행관에게 내야 한다고 정하고, 구체적인 금액은 민사집행규칙에 맡겨 두었어요.

민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) ① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

여기서 꼭 기억할 점은 기준이 내가 쓰는 입찰가격이 아니라 최저매각가격이라는 거예요. 예를 들어 최저매각가격이 2억 원인 물건에 2억 3,000만 원으로 입찰하더라도, 기본 보증금은 2억 원의 10분의 1인 2,000만 원이에요. (계산 예시예요.)

재매각 사건은 보증금이 더 높을 수 있어요

제63조 제2항 때문에 법원은 보증금액을 10분의 1과 다르게 정할 수 있어요. 실무에서 자주 보이는 게 재매각 사건이에요. 재매각은 앞선 매수인이 대금을 내지 않아 다시 매각하는 경우인데(민사집행법 제138조), 이런 사건은 법원이 보증금을 최저매각가격의 20% 등으로 올려 정하는 경우가 있어요.

그러니 "보증금은 무조건 10%"라고 외워 두기보다, 사건마다 법원경매정보(courtauction.go.kr)의 매각물건 정보와 매각기일 공고에서 보증금 비율이 따로 적혀 있는지 꼭 확인해 주세요. 참고로 재매각절차에서는 전의 매수인은 다시 매수신청을 할 수 없고, 이미 낸 보증도 돌려 달라고 할 수 없어요(제138조 제4항).

어떻게 내나요? 세 가지 방법

기일입찰(매각기일에 법정에서 입찰표를 내는 방식)에서는 민사집행규칙 제64조가 정한 것 중 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 내요.

  1. 금전(현금)
  2. 자기앞수표: 「은행법」에 따른 금융기관이 발행한 것으로, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남아 있는 것
  3. 보증서: 은행 등과 지급보증위탁계약을 맺었다는 것을 증명하는 문서(흔히 보증보험증권이라고 부르는 것)

다만 같은 조 단서에 따라 법원이 상당하다고 인정하면 제공 방법을 제한할 수 있어요. 많은 분들이 금액이 딱 맞는 자기앞수표 한 장을 준비해 가시는데, 금액이 모자라지 않게 미리 계산해서 준비하는 게 안전해요.

기간입찰(정해진 기간에 입찰표를 내는 방식)은 방법이 달라요. 민사집행규칙 제70조에 따라 법원 예금계좌에 입금했다는 금융기관 증명서나 위의 보증서를 입찰표와 같은 봉투에 넣어 집행관에게 내거나 등기우편으로 보내요.

보증금은 언제 돌려받나요?

  • 떨어진 경우: 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 아닌 입찰자는 매각기일 종결 고지에 따라 매수의 책임을 벗고, 즉시 보증을 돌려 달라고 신청할 수 있어요(민사집행법 제115조 제3항).
  • 낙찰된 경우: 현금으로 낸 보증금은 매각대금에 들어가요(제142조 제3항). 그래서 잔금은 매각대금에서 보증금을 뺀 금액을 내게 돼요.
  • 차순위매수신고인: 매수인이 대금을 모두 내면 책임을 벗고 즉시 보증을 돌려 달라고 할 수 있어요(제142조 제6항). 참고로 차순위매수신고는 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘을 때만 할 수 있어요(제114조 제2항).
  • 낙찰 후 대금을 안 낸 경우: 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 나거나 재매각이 되면 보증을 돌려 달라고 할 수 없어요(제137조 제2항, 제138조 제4항). 보증금 10%를 잃는 게 가장 흔한 큰 손해라서, 입찰 전에 대출과 잔금 일정을 꼭 먼저 확인해 주세요.

입찰 전 체크리스트

  1. 사건번호로 이번 회차 최저매각가격을 확인해요. 유찰로 내려간 물건은 직전 회차가 아니라 이번 회차 금액이 기준이에요. (유찰 저감은 지난 글 유찰되면 최저매각가격은 얼마나 내려가나에 정리했어요.)
  2. 매각물건 정보와 공고에 특별매각조건으로 보증금 비율이 따로 있는지 봐요.
  3. 기일입찰인지 기간입찰인지에 따라 보증 제공 방법을 맞춰요.
  4. 낙찰되면 잔금을 정해진 기한까지 낼 수 있는지 미리 계산해 둬요.

여러분은 보증금을 현금, 수표, 보증서 중 어떤 걸로 준비하셨나요? 재매각 사건에서 20% 넘는 보증금을 보신 적 있으면 법원 이름과 함께 댓글로 알려 주세요.

출처

※ 공부용 일반 정보예요. 투자 권유가 아니고, 금액은 계산 예시예요. 실제 보증금 비율과 제공 방법은 법원경매정보의 사건 정보와 매각기일 공고에서 꼭 직접 확인해 주세요.