안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 경매 물건을 보다 보면 "2회 유찰, 최저가 64%" 같은 표시를 자주 보게 되죠. 그런데 똑같이 두 번 유찰됐는데 어떤 물건은 64%, 어떤 물건은 49%예요. 오늘은 유찰되면 최저매각가격이 왜, 얼마나 내려가는지, 그리고 법원마다 비율이 다른 이유를 정리해 볼게요.
유찰되면 법원은 가격을 "상당히" 낮춰요
매각기일에 아무도 입찰하지 않으면 법원은 가격을 낮춰서 다시 매각 날짜를 잡아요. 근거는 민사집행법 제119조예요.
제119조(새 매각기일) 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다.
여기서 눈여겨볼 단어가 "상당히"예요. 법에는 몇 퍼센트를 낮추라는 숫자가 없어요. 그래서 실제 비율은 각 법원이 정해서 운영해요.
실제로 법원마다 다르다는 공식 자료
창원지방법원이 2025년 8월 5일 대법원 전국법원소식에 올린 「경매 유찰 시 저감비율 상향 조정 안내문」을 보면 차이가 분명하게 나와요.
- 현행: 저감비율 20% 적용
- 개선: 저감비율 30% 적용, 2025년 11월 1일부터 시행
- 대상: 부동산 경매사건 중 첫 매각기일을 지정하는 사건(새매각, 재매각 포함)
- 이미 진행 중인 속행 사건은 기존 저감비율(20%)을 그대로 적용
안내문에는 이유도 적혀 있어요. 창원지법의 2025년 상반기 매각률이 17.5%로 전년보다 낮아졌고, 전국법원 평균 매각률 23.7%보다 낮아서 미제사건이 늘고 절차가 지연되고 있다는 설명이에요. 한 번에 더 많이 낮춰서 빨리 팔리게 하겠다는 거죠.
여기서 알 수 있는 건 두 가지예요. 첫째, 20%를 쓰는 법원도 있고 30%를 쓰는 법원도 있어요. 둘째, 같은 법원 안에서도 사건이 언제 시작됐는지에 따라 비율이 다를 수 있어요. 그래서 "이 법원은 몇 %"라고 외워 두기보다는 사건마다 확인하는 게 안전해요.
20%와 30%, 얼마나 차이 날까요? (계산 예시)
감정가 3억 원짜리 물건이 첫 매각기일 최저가 3억 원에서 시작해, 유찰될 때마다 직전 최저가에서 같은 비율로 낮아진다고 가정한 계산이에요. 실제 사건 숫자가 아니에요.
| 진행 | 20%씩 낮출 때 | 30%씩 낮출 때 |
|---|---|---|
| 첫 매각기일 | 3억 원 (100%) | 3억 원 (100%) |
| 1회 유찰 후 | 2억 4,000만 원 (80%) | 2억 1,000만 원 (70%) |
| 2회 유찰 후 | 1억 9,200만 원 (64%) | 1억 4,700만 원 (49%) |
| 3회 유찰 후 | 1억 5,360만 원 (51.2%) | 1억 290만 원 (34.3%) |
두 번만 유찰돼도 64%와 49%로 꽤 벌어지죠. 처음에 말씀드린 "같은 2회 유찰인데 64%, 49%"가 바로 이 차이예요. 그러니 다른 법원 물건끼리 "몇 번 유찰됐나"만 보고 비교하면 헷갈릴 수 있어요.
그럼 계속 유찰되면 끝없이 내려가나요?
그렇지는 않아요. 제119조에 "제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서"라는 조건이 붙어 있어요. 민사집행법 제91조 제1항은 압류채권자보다 앞선 부담을 매수인이 인수하거나 매각대금으로 갚을 수 있는 경우가 아니면 매각하지 못한다고 정하고 있어요.
또 제102조는 최저매각가격으로 앞선 부담과 절차비용을 갚고 나면 남을 게 없겠다고 법원이 판단하면 압류채권자에게 알리고, 압류채권자가 1주 안에 정해진 조치(남을 만한 가격을 정해 그 가격으로 매수하겠다는 신청과 충분한 보증)를 하지 않으면 경매절차를 취소하도록 하고 있어요. 그래서 여러 번 유찰된 물건이 어느 날 갑자기 경매 목록에서 사라지기도 해요.
입찰 전에 이렇게 확인해요
- 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 사건번호로 들어가 기일내역을 열어요. 회차별 최저매각가격이 다 나와 있어요.
- 직전 회차와 이번 회차 최저가를 나눠 보면 그 사건에 실제로 적용된 비율을 알 수 있어요.
- 다음 회차 가격을 미리 계산해 두더라도, 새 매각기일 공고가 나오면 공고 숫자로 다시 확인해요.
- 가격만 바뀐 게 아닐 수 있으니 매각물건명세서와 특별매각조건도 다시 읽어요.
최저가가 많이 내려갔다는 건 그만큼 사람들이 망설인 이유가 있을 수도 있다는 뜻이에요. 싸 보이는 숫자보다 "왜 유찰됐을까"를 먼저 보는 습관이 도움이 돼요. 매각물건명세서 보는 순서는 지난 글 매각물건명세서 처음 볼 때 꼭 확인할 네 칸에 정리해 뒀어요.
여러분이 보신 물건은 몇 % 비율로 내려갔나요? 법원 이름이랑 같이 댓글로 남겨 주시면 같이 모아 볼게요.
출처
- 국가법령정보센터, 민사집행법 제91조·제102조·제119조 (2026년 10월 24일 확인, 2025. 1. 31. 일부개정 현행 조문)
- 대법원 전국법원소식, 창원지방법원 「경매 유찰 시 저감비율 상향 조정 안내문」(게시일 2025-08-05) https://www.scourt.go.kr/portal/dcboard/DcNewsViewAction.work?cbub_code=000420&gubun=41&seqnum=18037
※ 공부용 일반 정보예요. 투자 권유가 아니고, 표의 금액은 계산 예시예요. 실제 저감 비율과 최저매각가격은 법원경매정보에서 사건번호로 꼭 직접 확인해 주세요.
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