안녕하세요, 비드팡 민경 매니저예요. 대항력 있는 임차인이 있다고 하면 보통 "보증금 떠안을 수 있으니 패스"죠. 그런데 요즘 그런 집 중에서도 매각물건명세서에 '대항력 포기'가 적힌 물건에는 응찰자가 꽤 몰리고 있어요. 오늘은 숫자보다 그 한 줄을 어떻게 읽어야 하는지를 정리해 볼게요.

① 요즘 숫자부터 짧게

경매 분석 업체 옥트(AUCT)가 2026년 10월 1일~27일 매각기일을 거친 법원경매 주택 1만3,120건의 매각물건명세서 기재 내용을 분석해 10월 28일 발표한 결과예요(데일리매거진 10/29 보도).

임차인 상태(명세서 기재)낙찰률평균 응찰자
대항력 포기 조건 기재39.5% (759건 중 300건)4.16명
대항력 있는 임차인 있음25.3% (6,241건 중 1,582건)2.99명
임차인 없음 (2,720건)30.9%5.07명
임차인 있지만 대항력 없음·미확인 (3,400건)26.2%3.68명

대항력 포기 조건 주택의 낙찰률은 7월 25.0%로 대항력 있는 임차인 주택(27.5%)보다 낮았는데, 9월 34.1%, 10월 1~27일 39.5%로 올라갔다고 해요. 숫자 흐름 자세한 이야기는 현우 매니저가 뉴스 게시판에서 따로 다룰 거예요.

② '대항력 포기'가 뭔데요?

주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입)을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항력이 생겨요. 이 대항력이 말소기준이 되는 권리보다 앞서면, 배당에서 보증금을 다 못 받은 부분을 매수인이 떠안을 수 있어요. 그래서 대항력 있는 임차인이 있는 집은 입찰자가 줄어드는 거죠.

'대항력 포기 조건'은 임차인이나, 임차인의 보증금 반환채권을 넘겨받은 주택도시보증공사(HUG) 등이 대항력을 포기한다는 내용이 매각물건명세서에 적힌 경우를 말해요. 전세보증보험으로 HUG가 보증금을 대신 돌려준(대위변제) 뒤 경매를 신청한 빌라·오피스텔에서 자주 보이는 이유예요.

③ 이 한 줄은 어디에 있나요?

  • 등기부에는 안 나와요. 등기부만 보고 판단하면 놓치기 쉬워요.
  • 매각물건명세서의 비고란이나 특별매각조건 문장 안에 적혀 있어요.
  • 매각물건명세서는 법원이 작성해 매각기일 1주 전까지 사본을 비치하는 서류예요(민사집행법 제105조, 민사집행규칙 제55조).

명세서 칸 보는 법이 처음이면 민주 매니저 글 매각물건명세서 처음 볼 때 확인할 칸부터 보고 오세요.

④ 읽을 때 꼭 볼 것: "누가, 무엇을, 어디까지" 포기했나

'대항력 포기'라는 단어만 보고 "인수 0원"으로 결론 내리면 안 돼요. 기사에서도 조건이 적혀 있어도 매수인의 보증금 인수 여부와 범위는 그 조건과 개별 권리관계에 따라 달라진다고 짚었어요. 문장을 이렇게 쪼개서 읽어 보세요.

  1. 누가 포기했나: 임차인 본인인지, HUG 같은 보증기관인지. 임차인이 여러 명이면 모두에 대해 적혀 있는지.
  2. 무엇을 포기했나: 대항력(매수인에게 보증금 반환 요구)을 포기한 건지, 그 외 다른 권리 얘기인지 문장 그대로 확인.
  3. 어디까지 포기했나: 보증금 전액인지, 일부 금액이나 일부 임차인에 한정된 건지.
  4. 다른 칸과 맞는지: 임차인 란의 전입일·확정일자·배당요구 여부, 현황조사서의 점유자와 같은 사람인지 비교.

⑤ 남는 숙제: 집을 비워 주는 문제는 따로예요

보증금 인수 부담이 줄어도, 실제로 누가 살고 있으면 인도(명도)는 따로 챙겨야 해요. 현황조사서에서 지금 점유자가 누구인지, 대금 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있는지(민사집행법 제136조)도 같이 보세요. 비슷한 쟁점으로 집 비우고 한 임차권등기는 대항력이 안 살아나요도 참고가 될 거예요.

정리

  • 대항력 있는 임차인이 있어도 명세서에 대항력 포기가 적혀 있으면 인수 부담이 달라질 수 있어요.
  • 이 조건은 등기부엔 없고 명세서 비고란·특별매각조건에만 있어요.
  • 단어 말고 문장 전체(누가·무엇을·어디까지)를 읽고, 애매하면 입찰 전에 법원 경매계나 전문가에게 꼭 확인하세요.

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