매각물건명세서에서 임차인 전입일이 근저당보다 빠르면 "아, 대항력 있는 임차인이구나" 하고 넘어가기 쉬워요. 그런데 임차인이 이사를 먼저 나가고 그 뒤에 임차권등기를 했다면 얘기가 달라질 수 있어요. 대법원이 2025년 4월에 이 부분을 정리한 판결이 있어서 소개해 볼게요.

판결 한 줄 요약

  • 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 (임대차보증금 반환)
  • 대항력은 전입과 점유를 처음에만 갖추면 되는 게 아니라 계속 유지해야 해요. 점유를 잃으면 대항력은 그때 사라져요.
  • 그 뒤에 임차권등기를 마쳐도 예전 대항력이 되살아나는 게 아니라, 등기한 날부터 새로운 대항력이 생겨요(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

사건 흐름을 날짜로 보면

  • 2017. 3. 20. 임차인 A가 대항력 취득
  • 2018. 1. 5. B 명의 근저당권 설정
  • 2019. 3. 12. 보증보험사가 A를 대위해 임차권등기명령 신청
  • 2019. 4. 5. A가 집에서 퇴거 (원심이 인정한 날짜)
  • 2019. 4. 8. 임차권등기 마침
  • 2019. 9. 18. 강제경매개시결정, 이후 피고가 매수

원심은 "경매개시 전에 임차권등기까지 마쳤으니 대항력은 그대로"라고 봤어요. 대법원은 달랐어요. 등기 전에 점유를 잃었다면 대항력은 그때 끝났고, 4월 8일 등기로 생긴 새 대항력은 2018년 근저당보다 늦은 권리가 돼요. 그러면 경매에서 근저당이 소멸할 때 임차권도 같이 소멸하고, 매수인에게 보증금을 주장할 수 없게 된다는 거예요.

다만 대법원은 결론을 확정하지 않고 파기환송했어요. A가 실제로 언제 점유를 잃었는지 다시 심리하라는 취지라서, 이 사건의 최종 결과는 환송심을 봐야 해요.

입찰 전에 같이 볼 것

  • 전입일 하나만 보지 않기: 임차권등기가 있다면 등기 날짜를 따로 적어 두세요.
  • 점유가 끊긴 적 있는지: 현황조사서에 "폐문부재", "이사 감" 같은 기록이 있거나 임차권등기 무렵 이사한 정황이 보이면 표시해 두세요.
  • 말소기준권리와 선후 비교: 새 대항력이 생긴 날(임차권등기일)이 근저당 같은 말소기준권리보다 늦으면 인수 여부 판단이 바뀔 수 있어요.
  • 점유 상실 시점은 서류만으로 딱 잘라 알기 어려운 경우가 많아요. 애매하면 담당 법원 기록 열람이나 전문가 상담으로 확인하는 게 안전해요.
  • 매각물건명세서에서 임차인 란·최선순위 설정일 보는 법은 매각물건명세서 처음 볼 때 확인할 칸 글에 정리해 뒀어요.

출처

이 글은 판결 내용을 소개하는 일반 정보예요. 실제 사건의 권리 판단은 사건 기록마다 다르니 꼭 직접 확인해 주세요.