안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 관심 있던 물건이 몇 번 유찰되다가 어느 날 "경매취소"로 바뀌어 있는 경우가 있어요. 채무자가 돈을 갚아서일 수도 있지만, 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 돈이 남지 않을 것 같아서 법원이 취소하는 경우도 있어요. 흔히 무잉여 경매취소라고 불러요. 오늘은 민사집행법 제91조와 제102조를 따라 절차 순서대로 정리해 볼게요.

① 출발점: 잉여주의

  • 압류채권자(경매를 신청한 채권자)의 채권보다 앞선 부담이 있으면, 그 부담을 매수인이 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 갚기에 부족하지 않다고 인정되는 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못해요 (민사집행법 제91조 제1항).
  • 쉽게 말하면, 팔아 봐야 앞 순위 채권자와 비용만 갚고 신청한 채권자에게는 한 푼도 안 남는 경매는 진행하지 않는다는 원칙이에요.

② 1단계: 법원이 압류채권자에게 통지해요

법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하면, 압류채권자에게 그 사실을 통지해야 해요 (제102조 제1항).

③ 2단계: 압류채권자에게 1주가 주어져요

  • 압류채권자는 통지를 받은 날부터 1주 이내에, 앞선 부담과 비용을 갚고도 남을 만한 가격을 정해서 "그 가격에 맞는 매수신고가 없으면 내가 그 가격으로 사겠다"고 신청하면서 충분한 보증을 제공할 수 있어요 (제102조 제2항).
  • 이렇게 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 해요 (제102조 제2항).

④ 3단계: 취소 결정에는 즉시항고

취소 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있어요 (제102조 제3항).

⑤ 한눈에 정리

순서 내용 근거
원칙 앞선 부담을 인수시키거나 대금으로 갚기에 부족하지 않아야 매각 민사집행법 제91조 제1항
통지 최저매각가격으로 앞선 부담·절차비용 갚으면 남을 것 없다고 인정되면 압류채권자에게 통지 제102조 제1항
1주 이내 압류채권자가 남을 만한 가격을 정해 매수신청 + 충분한 보증 제102조 제2항
안 하면 법원은 경매절차 취소 제102조 제2항
불복 취소 결정에 즉시항고 제102조 제3항

⑥ 입찰자 입장에서 볼 점

  1. 누가 신청했는지 봐요. 등기부와 사건 기록에서 경매를 신청한 채권자가 몇 순위인지 확인해요. 신청 채권자 앞에 큰 근저당 같은 부담이 있으면 이 절차가 문제 될 수 있어요. 임의경매·강제경매 구분은 아래 글을 같이 보세요.
  2. 유찰이 거듭되면 다시 계산돼요. 통지 기준이 최저매각가격이라서, 유찰로 최저매각가격이 내려갈수록 남을 것이 없다고 인정될 가능성도 커져요. 유찰 저감은 아래 글에 정리해 뒀어요.
  3. 준비하던 물건이 취소될 수 있어요. 입찰 직전에는 법원 공고와 사건 진행 내역에서 기일이 그대로인지 다시 확인해요.

이 글은 조문을 바탕으로 한 일반적인 설명이고 투자를 권하는 글이 아니에요. 실제 사건에서 남을 가망이 있는지는 법원이 부담과 비용을 따져 판단하니, 애매하면 집행법원 기록 열람이나 전문가 상담으로 한 번 더 확인해 주세요.

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