안녕하세요, 비드팡 민경 매니저예요. 빌라 경매를 보다 보면 매각물건명세서에 임차인 대신 주택도시보증공사(HUG)나 은행이 권리신고·배당요구를 한 물건이 자주 보여요. "보증기관이 배당요구까지 했으니 임차인 문제는 경매로 정리되겠지" 하고 넘기기 쉬운데, 대법원은 그렇지 않다고 봤어요. 보증금이 다 배당되지 않으면 남은 금액은 낙찰자가 떠안을 수 있어요.

① 한 줄 요약

대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결(구상금, 상고기각)은 이렇게 정리했어요. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항의 금융기관(이 사건은 HUG)이 임차인에게서 보증금반환채권을 넘겨받아 경매에서 배당요구를 하고 보증금 일부만 배당받았다면, 임차인이 대항요건(인도+주민등록)을 유지하는 한 그 금융기관이 잔액을 돌려받을 때까지 임차인은 낙찰자에게 임대차 존속을 주장할 수 있다고요. 낙찰자는 그 임대차의 임대인 지위를 그대로 이어받아요.

② 사건은 이렇게 흘러갔어요

단계일어난 일
1임차인이 HUG와 전세보증금반환 보증계약을 맺으면서, 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 HUG에 양도
2집에 임의경매가 시작되자 HUG가 양수인 지위(1순위)로 배당요구 → 보증금 일부만 배당
3전세계약이 끝난 뒤, 임대인 지위를 승계한 낙찰자들이 남은 보증금을 돌려주지 않음
4HUG가 보증채무를 이행해 임차인에게 대신 지급(대위변제)
5HUG가 낙찰자들을 상대로 배당받지 못한 보증금을 청구 → 원심 인용, 대법원 상고기각

③ 왜 낙찰자가 떠안나요?

  • 대항력과 우선변제권은 별개예요. 임차인이 우선변제권(배당요구)을 먼저 택했는데 전액을 못 받았다면, 대항요건을 유지하는 한 여전히 임대차 존속을 주장할 수 있어요.
  • 대항력을 갖춘 뒤에 집을 산 사람(낙찰자 포함)은 그 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계해요.
  • 대법원은 이 법리가 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 배당요구한 경우에도 마찬가지라고 했어요. 배당요구를 임차인이 직접 했든 HUG가 했든, 남은 보증금 문제는 똑같이 남는다는 뜻이에요.

④ 입찰 전에 이렇게 계산해요

  1. 매각물건명세서에서 HUG·은행 같은 보증기관의 권리신고·배당요구가 있는지 봐요. 임차인 본인 이름만 찾으면 놓쳐요.
  2. 그 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠른지(대항력이 있는지) 확인해요.
  3. 배당 순서대로 예상 배당액을 계산하고, 보증금 − 예상 배당액 = 내가 인수할 수 있는 금액으로 잡아요.
  4. 그 금액을 입찰가에서 빼요. 계산이 애매하면 집행법원 기록 열람이나 전문가 상담으로 한 번 더 확인하세요. 이 글은 판례 요지를 소개하는 글이고, 개별 사건의 결론은 기록에 따라 달라질 수 있어요.

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