안녕하세요, 비드팡 민경 매니저예요. 권리분석을 하다 보면 "확정일자 받은 선순위 임차인 있음"이라는 줄에서 손이 멈추죠. 그런데 그 임차인이 LH 같은 법인이고, 그 집에 사는 입주자가 나중에 그 집을 사서 주인이 됐다면 이야기가 완전히 달라져요. 올해 2월 대법원이 이 경우를 정리했어요.

① 한 줄 요약

대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결은 이렇게 말해요. 전세임대 입주자가 집을 인도받고 주민등록을 해서 법인 임차인이 대항력을 갖췄더라도, 그 입주자가 집을 사서 소유자가 되면 소유권이전등기 이후의 주민등록은 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 때 소멸한다고요.

② 사건은 이렇게 흘러갔어요

날짜일어난 일
2012. 1. 12.법인(LH)이 집주인과 임대차계약, 입주자와 전대차계약. 입주자가 인도받고 주민등록, 확정일자
2017. 12. 8.입주자 앞으로 소유권이전등기. 같은 날 은행 근저당권설정등기
2021. 7. 7.법인이 보증금 반환 승소 판결(47,500,000원)로 신청한 경매 개시
2023. 7. 25.집행법원은 법인 2순위(47,500,000원), 근저당권자 3순위(44,445,625원)로 배당표 작성 → 근저당권을 넘겨받은 쪽이 법인 배당액 중 25,574,607원에 이의
2026. 2. 26.대법원, "법인의 대항력·우선변제권 상실"로 본 원심 유지(상고 기각)

③ 왜 사라지나요?

  • 주민등록은 '임차해서 산다'는 걸 보여 주는 공시방법이에요. 입주자가 소유자가 되면, 남들이 봐서는 그 전입이 임차인으로서의 점유인지 소유자로서의 점유인지 알 수 없어요.
  • 대항요건은 취득할 때만이 아니라 계속 유지돼야 해요(주택임대차보호법 제3조 제1항에 대한 대법원의 기존 입장).
  • 공익 목적의 법인 보증금이 날아갈 수 있다는 걱정에 대해서도 대법원은 "입법적으로 해결할 문제"라고 적었어요.

④ 입찰자는 이렇게 확인해요

  1. 매각물건명세서·현황조사서에 법인 임차인(전세임대)이 보이면, 전입한 입주자의 이름을 메모해요.
  2. 등기사항전부증명서 갑구에서 그 사람이 현재 소유자(또는 중간 소유자)였는지 대조해요.
  3. 입주자가 소유자가 된 날짜가 있다면, 그날 이후로는 그 전입을 근거로 한 대항력을 기대하기 어렵다는 점을 반영해서 배당 순서를 다시 계산해요. 이 사건처럼 같은 날 근저당이 들어왔다면 특히요.
  4. 판단이 애매하면 집행법원 기록 열람이나 전문가 상담으로 한 번 더 확인해요. 이 글은 판례 요지를 소개하는 글이고 개별 사건의 결론은 기록에 따라 달라질 수 있어요.

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