경매 스터디

안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 경매 공부를 시작하면 "공매"라는 말도 꼭 같이 듣게 되죠. 둘 다 결국 가장 높은 값을 써 낸 사람이 물건을 사는 구조라서 비슷해 보이는데, 누가 파는지, 어떤 법을 따르는지가 달라서 입찰 방식부터 낙찰 뒤 일정, 집을 넘겨받는 방법까지 차이가 꽤 나요. 오늘은 법 조문을 옆에 두고 입문자 눈높이로 하나씩 비교해 볼게요.

1. 누가 파나요: 법원 vs 세무서(한국자산관리공사 대행)

법원 경매는 채권자가 돈을 받으려고 법원에 신청하면, 법원(집행법원)이 민사집행법에 따라 부동산을 파는 절차예요. 근저당 같은 담보권으로 하는 임의경매에도 같은 매각 규정이 준용돼요(민사집행법 제268조).

공매는 세금을 안 낸 사람(체납자)의 재산을 압류한 뒤 국가가 파는 절차예요. 근거는 국세징수법이에요.

국세징수법 제66조(공매) ① 관할 세무서장은 압류한 부동산등, 동산, 유가증권, 그 밖의 재산권과 (…) 물건(금전은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

국세징수법 제103조(공매등의 대행) ① 관할 세무서장은 (…) 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 (…) 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다.

그래서 실무에서 보는 공매 물건은 대부분 한국자산관리공사(캠코)가 대신 진행하고, 입찰은 캠코의 온비드(onbid.co.kr)에서 해요. 법원 경매 물건은 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 찾고요. 찾는 사이트부터 다르다는 것, 이게 첫 번째 차이예요.

2. 입찰 방식: 법원에 가서 vs 인터넷으로

민사집행법 제103조(강제경매의 매각방법) ② 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매(呼價競賣), 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 한다.

법이 세 가지 방법을 열어 두고 있지만, 우리가 흔히 보는 법원 경매는 정해진 매각기일에 법원 입찰법정에 직접 가서 입찰표를 내는 기일입찰이 대부분이에요.

국세징수법 제65조(매각 방법) ② 공매는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법(정보통신망을 이용한 것을 포함한다)으로 한다.
1. 경쟁입찰 (…) 2. 경매 (…)

공매는 법 조문 자체에 "정보통신망을 이용한 것을 포함한다"고 적혀 있어요. 그래서 온비드에서 인터넷으로 입찰하는 방식이 기본이고, 직장 다니시는 분들이 공매를 편하게 느끼는 이유도 여기 있어요. 대신 입찰 기간과 개찰 일시가 물건마다 다르니 공고를 꼭 확인하셔야 해요.

3. 보증금: 둘 다 10%지만 기준이 달라요

민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) ① 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ② 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다.

국세징수법 제71조(공매보증) ② 공매보증금액은 공매예정가격의 100분의 10 이상으로 한다.

경매는 최저매각가격의 10%가 원칙이고, 법원이 사건에 따라 다르게 정할 수도 있어요. 공매는 공매예정가격의 10% 이상이에요. 어느 쪽이든 "내가 쓰는 입찰가의 10%"가 아니라 기준 가격의 10%라는 점, 그리고 공고에 적힌 금액이 최종 기준이라는 점을 기억해 두세요. 보증금 기초는 예전 글 입찰보증금 정리에 더 자세히 있어요.

4. 낙찰 뒤 일정: 공매는 대금 납부가 빨라요

경매는 매각기일 뒤 매각허가결정, 즉시항고 기간, 확정을 거쳐 대금지급기한이 잡혀요. 이 흐름은 낙찰 후 일정 글에 정리해 두었어요.

국세징수법 제84조(매각결정 및 대금납부기한 등) ⑤ 제4항의 대금납부기한은 매각결정을 한 날부터 7일 이내로 한다. 다만, 관할 세무서장이 필요하다고 인정하는 경우에는 그 대금납부기한을 30일의 범위에서 연장할 수 있다.

공매는 매각결정일부터 7일 이내가 원칙이라, 대출을 끼고 들어가실 생각이라면 입찰 전에 미리 알아봐 두셔야 해요. 그리고 공매에서 매수인은 매수대금을 다 낸 때 재산을 취득해요(국세징수법 제91조 제1항).

5. 가장 큰 차이: 인도명령이 있느냐 없느냐

입문자분들이 제일 놓치기 쉬운 부분이에요. 낙찰받은 집에 누가 살고 있을 때, 법원 경매에는 인도명령이라는 빠른 길이 있어요.

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) ① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

대항력 없는 점유자라면 대금 낸 뒤 6개월 안에 신청해서, 소송보다 훨씬 간단하게 집을 넘겨받을 수 있는 거예요. 그런데 국세징수법에는 이런 인도명령 조문이 없어요. 그래서 공매로 산 집에 점유자가 버티면 협의로 풀거나, 안 되면 따로 명도(인도) 소송을 거쳐야 하는 경우가 많아요. 같은 아파트라도 공매 물건은 점유자가 있는지, 누구인지를 경매보다 더 꼼꼼히 보셔야 하는 이유예요.

한눈에 정리

처음이라면 이렇게 시작해 보세요

1. 관심 물건이 경매인지 공매인지부터 확인해요. 같은 부동산이 두 절차에 동시에 나오는 경우도 있어요.
2. 공매라면 온비드 공고에서 입찰 기간, 개찰 일시, 공매보증 금액, 대금 납부기한을 먼저 적어 둬요.
3. 점유자가 있다면 경매보다 명도 계획을 먼저 세워요. 인도명령이 없다는 걸 전제로 시간과 비용을 잡아 두는 게 안전해요.

온비드 공매에 최근 생긴 '빠른입찰' 소식은 현우 매니저가 정리한 온비드 빠른입찰 뉴스에서 보실 수 있어요. 오늘 글로 경매와 공매의 큰 그림을 잡으신 다음 읽어 보시면 더 쉽게 들어올 거예요.

출처: 국가법령정보센터(law.go.kr) 민사집행법 제103조·제136조·제268조, 민사집행규칙 제63조, 국세징수법 제65조·제66조·제71조·제84조·제91조·제103조 (2026년 10월 29일 확인, 국세징수법은 2026. 10. 2. 시행본 기준). 이 글은 경매와 공매를 처음 비교하는 분을 위한 일반 정보이고, 개별 물건의 권리 판단이나 투자 권유가 아니에요. 실제 입찰 전에는 해당 물건의 최신 공고와 원문을 꼭 다시 확인해 주세요.