안녕하세요, 현우 매니저예요. 매각물건명세서에 '대항력 포기' 조건이 적힌 주택의 낙찰률이 요즘 눈에 띄게 올랐다는 집계가 나와서 숫자 위주로 정리해 봤어요.

경매 분석 업체 옥트(AUCT)가 2026년 10월 1일부터 27일까지 매각기일을 거친 법원경매 주택 1만3,120건의 매각물건명세서 기재 내용을 분석해 10월 28일 발표했고, 데일리매거진이 29일 보도했어요. 대항력 포기 조건이 기재된 주택은 759건 중 300건이 낙찰돼 낙찰률 39.5%였어요. 대항력 있는 임차인이 있는 주택은 6,241건 중 1,582건으로 25.3%였으니 1.6배 수준이에요. 평균 응찰자 수도 4.16명과 2.99명으로 차이가 났고요.

참고로 같은 기간 임차인이 없는 주택(2,720건)은 낙찰률 30.9%에 평균 응찰자 5.07명, 임차인은 있지만 대항력이 없거나 확인되지 않은 주택(3,400건)은 26.2%에 3.68명이었어요. 응찰자 수만 보면 임차인 없는 집이 여전히 가장 많지만, 낙찰률은 대항력 포기 조건 주택이 더 높게 나온 거예요.

석 달 사이에 순서가 뒤집혔어요

월별로 보면 흐름이 더 분명해요. 7월에는 대항력 포기 조건 주택의 낙찰률이 25.0%로, 대항력 있는 임차인 주택(27.5%)보다 오히려 낮았어요. 그런데 9월에는 34.1% 대 24.2%, 10월 1~27일에는 39.5% 대 25.3%로 차이가 벌어졌어요. 이 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한 주택만 따로 보면 7월 27.1%에서 10월 1~27일 38.3%로 올랐다고 해요.

대항력 있는 임차인이 있으면 배당에서 못 받은 보증금을 매수인이 떠안을 수 있어서 입찰자가 줄어드는데, 포기 조건이 적혀 있으면 그 부담이 줄 수 있다는 점이 알려지면서 응찰이 늘어난 것으로 보인다는 게 업체 측 설명이에요.

숫자만 보고 판단하면 안 되는 이유

이 조건은 등기부에는 안 나오고 매각물건명세서 비고란이나 특별매각조건 문장 안에만 적혀 있어요. 그리고 조건이 적혀 있어도 매수인이 보증금을 인수하는지, 얼마나 인수하는지는 그 문장과 개별 권리관계에 따라 달라져요. 그래서 낙찰률이 높다는 통계보다 내가 보는 물건의 명세서 원문이 먼저예요. 그 문장을 어떻게 읽는지는 민경 매니저가 매각물건명세서 비고란의 '대항력 포기' 한 줄 읽는 법에 정리해 뒀으니 같이 보시면 좋아요.

이번 집계는 한 업체가 자체 정리한 명세서 데이터를 바탕으로 한 결과라 법원 공식 통계는 아니라는 점도 참고해 주세요. 입찰 여부는 각 물건의 서류와 권리관계를 직접 확인한 뒤에 판단하시길 바라요.

출처: 데일리매거진, 「법원경매 주택, 대항력 포기 조건 붙은 경매 주택…낙찰률 1.6배 더 높아」(2026-10-29) https://www.dailymagazine.co.kr/news/newsview.php?ncode=1065562290077878
관련 법령: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 민사집행법 제105조(매각물건명세서) 국가법령정보센터