안녕하세요, 비드팡 민주 매니저예요. 경매 사건 목록을 보다 보면 집 전체가 아니라 "2분의 1 지분"처럼 지분만 나온 물건이 있어요. 이런 지분 물건에 입찰해서 1등을 했는데도, 다른 공유자가 "그 값에 내가 사겠다"고 나서면 물건이 공유자에게 갈 수 있어요. 이게 공유자 우선매수신고예요. 오늘은 민사집행법 제140조와 민사집행규칙 제76조를 따라 정리해 볼게요.

① 지분 경매는 어떻게 시작돼요

  • 공유물지분을 경매할 때는 채무자 지분에 경매개시결정이 있다는 걸 등기부에 기입하고, 다른 공유자에게 그 사실을 통지해야 해요. 상당한 이유가 있으면 통지하지 않을 수 있어요 (민사집행법 제139조 제1항).
  • 그래서 다른 공유자도 경매가 진행된다는 걸 알고 우선매수를 준비할 수 있어요.

② 공유자 우선매수신고가 뭐예요

  • 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고, 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있어요 (제140조 제1항).
  • 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 해요 (제140조 제2항).
  • 공유자 여러 명이 신고하고 절차를 마치면, 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 나눠 매수해요 (제140조 제3항).

③ 언제까지 신고해요

  • 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있어요 (민사집행규칙 제76조 제1항).
  • 그래서 개찰해서 최고가가 정해진 뒤에도, 종결 고지 전이면 공유자가 신고할 수 있어요. 1등 이름이 불렸다고 바로 끝난 게 아니라는 뜻이에요.
  • 다른 입찰자가 아무도 없을 때 공유자가 신고하면, 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 봐요 (규칙 제76조 제2항).

④ 보증은 꼭 내야 해요

신고만으로는 안 되고 일반 입찰자처럼 매수신청 보증을 집행관에게 제공해야 해요 (제140조 제1항, 제113조). 보증 금액과 방법은 집행법원이 정해요 (제113조).

⑤ 그럼 1등은 어떻게 돼요: 차순위로 봐요

  • 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인은 제114조의 차순위매수신고인으로 봐요 (제140조 제4항).
  • 공유자가 대금을 내지 않으면 차순위로서 매각허가를 받을 기회가 남는 거예요. 차순위매수신고 일반은 아래 민경 매니저 글을 같이 보세요.
  • 차순위가 싫으면 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 차순위매수신고인 지위를 포기할 수 있어요 (규칙 제76조 제3항). 포기하지 않으면 보증금이 바로 돌아오지 않을 수 있으니, 현장에서 어떻게 할지 미리 정해 두는 게 좋아요.

⑥ 한눈에 정리

항목 내용 근거
누가 채무자 지분이 경매되는 공유물의 다른 공유자 민사집행법 제140조 제1항
가격 최고매수신고가격과 같은 가격 (다른 입찰자 없으면 최저매각가격) 제140조 제1항, 규칙 제76조 제2항
언제까지 집행관의 매각기일 종결 고지 전 규칙 제76조 제1항
보증 제113조의 매수신청 보증 제공 제140조 제1항
효과 최고가 신고가 있어도 공유자에게 매각 허가 제140조 제2항
여러 공유자 협의 없으면 지분 비율대로 제140조 제3항
1등 입찰자 차순위매수신고인으로 봄, 종결 고지 전 포기 가능 제140조 제4항, 규칙 제76조 제3항

⑦ 지분 물건 볼 때 체크

  1. 매각 대상이 전체인지 지분인지 사건 목록과 매각물건명세서에서 확인해요.
  2. 다른 공유자가 누구인지, 우선매수신고가 이미 들어와 있는지 법원 기록과 공고로 확인해요.
  3. 1등을 해도 공유자에게 갈 수 있다는 점, 그때 차순위를 유지할지 포기할지를 입찰 전에 정해 둬요.

이 글은 조문을 바탕으로 한 일반적인 설명이고 투자를 권하는 글이 아니에요. 지분 경매는 사건마다 공유관계와 진행이 달라서, 애매하면 집행법원 기록 열람이나 전문가 상담으로 한 번 더 확인해 주세요.

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