안녕하세요, 비드팡 민경 매니저예요. 상가를 낙찰받고 월세를 달라고 했더니 임차인이 "전 주인이 월세는 안 받기로 각서까지 써 줬어요"라고 버틴다면 어떻게 될까요? 대법원이 2026년 6월 25일 바로 이 문제를 판단했어요(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결, 파기환송). 판례속보 내용 그대로 정리해 볼게요.

사건 개요

  • 임차인은 2013. 4. 10. 건물 소유자(갑)에게서 건물 일부를 보증금 3,000만 원, 월 차임 40만 원에 빌리고, 그 건물을 사업장으로 사업자등록을 했어요.
  • 계약은 2년 단위로 갱신되면서 보증금이 1억 원으로 늘었어요.
  • 원고는 경매절차에서 건물을 매수해 2020. 9. 29. 소유권을 취득했고, 임차인에게 차임을 청구했어요.
  • 임차인은 갑이 2013. 8. 21.과 2018. 1. 15. 두 차례 써 준 각서를 근거로 "차임은 면제됐다"고 다퉜어요.

원심은 차임 면제 약정이 있었다고 보고, 새 임대인(낙찰자)에게도 그 면제로 대항할 수 있다고 판단했어요. 대법원은 이를 뒤집었어요.

대법원 판단: 공시되지 않은 유리한 변경은 새 임대인에게 대항 못 해요

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물 인도와 사업자등록을 대항력 요건으로 정하고 있어요. 대법원은 이 사업자등록이 임대차의 존재와 내용을 제3자가 알 수 있게 하는 공시방법이라고 봤어요.

그리고 부가가치세법상 보증금·임차료·임대차기간이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 해야 하고, 이해관계인은 관할 세무서장에게 '상가건물 임대차 현황서'(확정일자 부여일, 차임, 보증금 등)를 열람·교부받을 수 있다는 점(상가임대차법 제4조 제3항 등)을 함께 들었어요. 결론은 이래요.

차임이 면제되는 등 임대차계약 내용이 임차인에게 유리하게 변경되었더라도, 사업자등록 정정신고를 통해 그 변경 사항이 상가건물 임대차 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않는 이상, 임차인은 그 변경으로써 상가건물을 양수한 새로운 임대인에게 대항할 수 없다. (판례속보 요지)

이 사건에서는 2013. 8. 21. 자 각서가 애초에 차임 면제가 아니라 갑의 차임 채권과 임차인의 다른 매매대금 채권을 서로 상계하는 약정에 불과하다고 봤고, 설령 차임 면제로 바뀌었더라도 공시되지 않았으니 낙찰자에게 대항할 수 없다고 판단했어요.

입찰자 입장에서 정리하면

구분낙찰자에게 대항 가능?
대항력 갖춘 임차인의 임대차 자체(인도+사업자등록)가능, 낙찰자가 임대인 지위를 이어받아요
사업자등록 정정 등으로 현황서에 반영된 차임·보증금공시된 내용대로 대항 가능
공시 안 된 차임 면제 같은 '이면 약정'이번 판결 기준으로 대항 못 함

상가 물건 볼 때 확인할 것

  1. 매각물건명세서에 적힌 임차인의 보증금·차임과 사업자등록 신청일
  2. 이해관계인으로서 열람할 수 있는 상가건물 임대차 현황서의 차임·보증금과 명세서가 일치하는지
  3. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지(대항력 있는 임차인이면 보증금 인수 문제가 따로 생겨요)

다만 판결은 개별 사건 판단이라, 실제 물건에서 약정의 성격이나 공시 여부는 사안마다 달리 볼 수 있어요. 단정하기보다 서류로 하나씩 대조해 보시는 게 좋아요.

주택 쪽 대항력 이야기는 집 비우고 나서 한 임차권등기, 경매에서 대항력이 살아날까요?에 정리해 두었어요. 상가 물건에서 명세서와 실제 월세가 달라 헷갈렸던 경험 있으시면 댓글로 나눠 주세요.

출처

※ 공부용 일반 정보예요. 투자 권유나 법률 자문이 아니에요. 실제 물건의 권리관계는 매각물건명세서와 관계 서류로 직접 확인하시고, 필요하면 전문가와 상담해 주세요.