다음 주 서울·경기에서 매각 예정인 물건 중에 눈에 띈 걸 모아 봤어요. 그중에 같이 공부해 볼 만한 두 건은 조금 길게 쓰고, 나머지는 짧게만 적을게요. 사려고 고른 목록은 아니고 공부용으로 보는 거예요.

숫자는 공개된 경매정보 사이트랑 칼럼 기준이고, 기일 전에 취하·변경될 수 있어요.

① 강동구 길동 현대웰하임1단지 306호 — 왜 다섯 번이나 유찰됐을까

서울동부 경매1계 2025타경51117, 매각기일 10/19(월)이에요. 감정가 1억 3,000만 원인데 3월부터 다섯 번 유찰돼서 최저가가 4,259만 8천 원, 감정가의 32.8%까지 내려왔어요. 건물 면적은 16.96㎡인 원룸형이에요.

싸 보이는 이유가 있어요. 등기에 2023년 2월 임차권설정(보증금 1억 3,000만 원)이 올라 있고, 임차인 전입이 2021년 1월이라 말소기준권리(2022년 4월 압류)보다 빨라요. 그러면 낙찰자가 이 보증금을 떠안을 가능성이 있어요. 감정가랑 보증금이 똑같은 금액이라, 다 떠안게 되면 최저가가 낮아도 계산이 완전히 달라지죠.

입찰보증금도 사이트마다 다르게 나와요. 제이옥션은 665만 6천 원, 리치고는 최저가의 10%인 426만 원으로 적고 있어요. 재매각 물건이면 20~30%를 내는 경우도 있어서, 보증금 비율이랑 임차인 인수 여부는 매각물건명세서로 확인해야 해요.

출처: 리치고 2025타경51117, 제이옥션 2025타경51117

② 분당 판교호반써밋플레이스 103동 1804호 — 감정가 31억 7천, 22억대부터 시작

성남지원 2026타경50814예요. 전용 131.24㎡에 18층(최상층)이고요. 9월 14일 첫 기일에 감정가 31억 7,000만 원으로 나왔다가 유찰됐고, 10/19(월)에 최저가 22억 1,900만 원(70%)으로 다시 진행될 예정이에요.

공개된 권리분석으로는 말소기준권리가 2021년 6월 근저당이고, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았대요. 칼럼에선 같은 면적이 2025년 9~10월에 26억 9,000만~28억 원에 거래됐다고 하는데, 분당은 경매 경쟁이 센 편이라 실제 낙찰가가 어디까지 오르는지가 더 관심 가는 물건이에요. 입찰보증금만 2억 2,190만 원이에요.

출처: 리치고 2026타경50814, 유24 경매스터디 칼럼(2026-09-30)

나머지 물건들 (짧게)

  • 10/20(화) 서울중앙 21계 2025타경103336, 서초구 방배동 라빌레뜨 101호(건물 204㎡). 감정가 28억 6,000만 → 최저가 22억 8,800만(80%), 1회 유찰. 지우옥션
  • 10/20(화) 서울남부 2025타경13877, 강서구 염창동 염창동아파트 101동 303호. 감정가 12억 4,000만 → 최저가 9억 9,200만, 1회 유찰. 요이땅
  • 10/20(화) 서울남부 9계 2025타경8777, 영등포구 신길동 상가(점포) 건물 174㎡. 감정가 19억 5,164만 → 최저가 7억 9,939만(41%), 4회 유찰. 지우옥션
  • 10/20(화) 고양 5계 2026타경1514, 일산서구 탄현동 큰마을대림 112동 602호(전용 84.7㎡). 감정가 3억 9,100만 → 최저가 1억 9,159만, 2회 유찰. 칼럼에 관리비 미납 약 900만 원이 언급돼 있어요. 유24 칼럼
  • 10/20(화) 고양지원 2026타경61640, 일산동구 장항동 호수마을 215동 1801호(84.81㎡). 신건이라 감정가=최저가 6억 3,000만. 보증금 3억 1,000만 원 임차인이 있어서 대항력 여부를 같이 봐야 해요. 여의주경매
  • 10/21(수) 서울남부 2계 2026타경3063, 구로구 구로동 우리유앤미 101동 902호(84㎡). 감정가 6억 5,600만 → 최저가 5억 2,480만(80%), 1회 유찰. 지우옥션
  • 10/21(수) 고양 6계 2025타경64253, 파주 검산동 유승 102동 1404호(전용 84.8㎡). 감정가 2억 1,000만 → 최저가 1억 290만. 유24 칼럼
  • 10/21(수) 고양지원 2026타경61289, 일산서구 일산동 후곡마을 903동 801호(70.71㎡). 신건, 감정가=최저가 5억 1,000만. 임차권등기한 임차인이 직접 강제경매를 신청한 사건이라 대항력이랑 인수 여부를 꼭 확인해야 해요. 여의주경매
  • 10/22(목) 서울남부 5계 2024타경130525, 강서구 마곡동 마곡나루경남 1동 403호(84㎡). 감정가 9억 5,300만 → 최저가 7억 6,240만(80%), 1회 유찰. 지우옥션

길동이랑 판교는 매각기일이 월요일이라 금방 결과가 나와요. 결과 나오면 후속 글로 정리해 볼게요. 여러분은 길동처럼 감정가랑 보증금이 똑같은 물건을 보면 어디부터 확인하세요? 댓글로 같이 얘기해요.

참고로 11월 2일 매각기일부터 기일입찰표 양식이 바뀌어요. 금액란 순서가 달라지니까 정리 글 한 번 보고 가세요. 기일입찰표 바뀌는 내용 정리

※ 공부용 일반 정보예요. 투자 권유가 아니에요.

출처: 위 각 항목에 링크한 공개 경매정보 사이트·칼럼, 확인일 2026-10-15 (법원경매정보 원본 대조 전)