NPL 스터디

임차인이 사는 집이 경매에 나오면 전입일, 확정일자, 배당요구처럼 날짜와 신청 항목이 얽혀 나옵니다. 세금과 임금까지 함께 엮이면 누가 먼저 받는지 한눈에 보기 어렵습니다. 이 글은 임차인과 세금·임금의 우선관계에 쓰는 용어만 풀어 봅니다.

1. 대항력

임차인이 집주인이 바뀐 뒤에도 계약 내용을 내세울 수 있게 해 주는 효력입니다. 주택은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터, 상가는 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생기므로 법마다 따로 봅니다.

2. 확정일자·임차보증금의 우선변제권

공적인 방식으로 날짜가 기록돼 계약서가 그때 이미 있었음을 보여 주는 표시가 확정일자입니다. 확정일자 한 가지로 우선변제권이 생기지 않으니, 주택이라면 인도와 주민등록에 따른 대항요건이 함께 갖춰졌는지를 봅니다.

3. 선순위 임차인

기준 권리보다 앞서 대항력을 얻어 둔 임차인을 현장에서 이렇게 부르는 말입니다. 확정일자 순서로 정하는 배당 차례와는 다른 개념이고, 배당 뒤에도 보증금이 남으면 매수인이 떠안을 부담이 생길 수 있습니다.

4. 소액임차인

보증금 규모가 법이 정한 소액 기준 아래인 임차인이며, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추는 등 요건을 채워야 일정 금액을 앞자리에서 보호받습니다. 보호 금액은 지역과 시기, 주택인지 상가인지에 따라 갈리고 과거 시점의 경과 규정까지 살펴야 하니 오늘의 표를 그대로 대입하지 않습니다.

5. 소액임차보증금의 최우선변제

보증금 가운데 일정 부분만큼은 저당 같은 담보권보다 먼저 받아 갈 수 있게 한 제도를 말합니다. 보증금 전액이 보호되는 것은 아니고, 주택이라면 경매신청 등기 전 대항요건과 배당요구, 요건 유지를 함께 확인합니다.

6. 조세의 법정기일·공과금의 우선관계

세금과 담보권 중 어느 쪽이 앞서는지 가릴 때 쓰는 법정 기준일이 법정기일입니다. 세목마다 기준이 달라 납부기한이나 압류 등기일을 그대로 넣으면 틀릴 수 있고, 건강보험료처럼 조세가 아닌 공과금은 각 법률의 우선 규정을 따로 찾아야 합니다.

7. 당해세

팔리는 물건 자체에 직접 붙은 세금을 현장에서 이렇게 부릅니다. 해당 재산에 부과된 세금만 가리켜 체납자의 다른 세금과 섞으면 안 되고, 담보권보다 먼저 걷히는 특례가 있어도 모든 권리 앞에 서는 것은 아닙니다.

8. 최우선 임금채권·일반 임금채권

최종 석 달 치 임금, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여처럼 법이 정한 항목만 최우선 대상이고, 그 밖의 임금채권은 우선순위를 따로 따집니다. 청구한 임금이 전부 최우선으로 보호되는 것은 아니니 기간과 항목을 나눠 보고, 일반 임금채권도 담보권과 세금과의 순서를 따로 따집니다.