NPL 스터디

등기부를 열면 갑구와 을구, 접수일과 순위번호가 나란히 적혀 있어 어느 권리가 먼저인지 헷갈리기 쉽습니다. 권리가 언제 생겼는지와 매각 뒤에 어떻게 처리되는지는 별개로 봐야 합니다. 이 글은 등기부와 권리 순서에 관한 용어만 풀어 봅니다.

1. 등기사항전부증명서·갑구·을구

등기사항전부증명서는 부동산의 등기 내용을 적어 둔 공적 문서이고, 갑구에는 소유권 관련 기록이, 을구에는 근저당권 같은 나머지 권리가 적힙니다. 말소된 기록이 함께 나오는지와 발급 날짜를 확인하지 않으면 지금의 권리 상태를 잘못 읽을 수 있습니다.

2. 등기접수일·접수번호·순위번호

신청이 들어와 받아들여진 날이 등기접수일이고, 몇 번째로 받아들였는지를 적은 것이 접수번호입니다. 구가 같으면 순위번호, 구가 다르면 접수번호로 앞뒤를 가리는 것이 기본이니 날짜 하나로 순서를 단정하지 않습니다.

3. 선순위권리·후순위권리·검토대상채권순위

선순위·후순위는 두 권리 가운데 어느 쪽이 앞자리에 있는지를 가르는 위치 표현입니다. 검토대상채권순위는 내가 살피는 채권이 다른 권리들 사이에서 차지하는 자리로, 은행인지 저축은행인지 같은 기관 종류가 아니라 등기와 적용 법률로 정합니다.

4. 말소기준권리

매각 뒤 사라질 권리와 남을 권리를 가르는 기준으로 현장에서 쓰는 표현이며, 법 조문에 나오는 개념이 아닙니다. 기준 등기를 찾았다고 배당 순서까지 자동으로 정해지지는 않으니 두 문제를 나눠 봅니다.

5. 인수·소멸

매수인 몫으로 남는 부담은 인수, 경매와 함께 지워지는 권리는 소멸이라고 구분해 부릅니다. 저당권 같은 담보권은 매각으로 소멸하지만, 전세권·지상권·지역권·등기된 임차권과 임차인의 대항력, 유치권은 요건을 하나씩 확인해야 합니다.

6. 가압류

나중에 돈을 받아 낼 길을 지키려고 법원이 채무자의 재산을 묶어 두는 조치가 가압류입니다. 담보권처럼 먼저 받을 힘이 생기는 것은 아니어서, 배당에서는 다른 채권과 나눠 가지거나 공탁 처리되는 경우가 생길 수 있습니다.

7. 유치권

점유 중인 부동산에 얽힌 빚을 받을 때까지 넘겨주기를 미룰 수 있는 권리가 유치권입니다. 경매에 신고가 들어왔다는 사실만으로 인정되지 않으니, 채권과 부동산의 관련성, 점유가 적법하고 계속됐는지를 실제로 확인해야 합니다.

8. 법정지상권

건물과 땅의 주인이 달라지는 특수한 상황에서, 건물 쪽의 땅 사용을 인정하는 권리입니다. 민법에 적힌 요건과 판례가 인정하는 관습법상 요건이 다르고, 경매로 주인이 바뀌었다는 사실만으로 자동 성립하지는 않습니다.