NPL 스터디

입찰 안내를 보면 감정평가액, 최저매각가격, 시세, 매각가율이 한 화면에 나란히 적혀 있어 어느 숫자를 기준으로 봐야 할지 헷갈립니다. 이 숫자들은 정한 주체와 기준 시점이 달라서 그대로 비교하면 판단이 흐려집니다. 이 글은 경매 가격과 낙찰 뒤 절차에 나오는 용어만 풀어 봅니다.

1. 감정평가액

평가를 맡은 감정인이 기준일을 정해 두고 계산한 부동산의 값입니다. 법원이 최저매각가격을 정할 때 출발점이 되지만, 평가 날짜와 실제 매각 날짜가 다르니 지금 시세와는 따로 비교합니다.

2. 최저매각가격

이번 기일에 입찰이 인정되려면 최소한 넘어야 하는 금액이 최저매각가격입니다. 낙찰가를 미리 맞혀 주는 숫자가 아니므로, 다음 회차 가격은 기일 내역을 찾아 확인해야 합니다.

3. 시장가격(시가)·실거래가격

시장가격은 지금 시장에서 성립할 거래가격으로 판단되는 값이고, 실거래가격은 그 집이 실제로 계약돼 신고된 한 건의 금액입니다. 최근 거래는 현재 가격을 가늠하는 힌트가 되지만, 면적과 상태, 권리관계가 다른 집에 그대로 옮기면 틀립니다.

4. 매각가격·매각가율

매각가격은 낙찰자가 실제로 내는 값이고, 매각가율은 이 값이 감정평가액의 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율입니다. 낙찰가가 정해졌다고 곧 회수가 끝나는 것은 아니니 허가와 대금 납부까지 확인하고, 통계 가율은 기간과 물건 종류를 맞춰 봅니다.

5. 유찰·저감률

아무도 유효하게 써내지 않아 낙찰이 되지 못한 것을 유찰이라 합니다. 저감률은 직전 가격에서 깎는 비율인데 사건마다 공고에 적힌 기준이 다르므로 고정된 숫자로 외우면 안 됩니다.

6. 대금 지급·소유권 취득

법원이 정한 절차와 기한에 따라 낙찰자가 잔금을 치르는 단계이며, 이 과정을 거쳐 소유권이 넘어옵니다. 잔금 납부 기한을 놓치면 재매각 같은 절차로 이어질 수 있으니 날짜부터 챙깁니다.

7. 명도·인도

명도는 점유자가 부동산을 비워 넘겨주는 과정을 가리키는 실무 표현이고, 인도는 그 점유를 법적으로 넘겨받는 행위를 뜻합니다. 잔금을 치렀다고 살고 있는 사람이 바로 나가는 것은 아니니 점유 문제는 따로 다룹니다.

8. 인도명령

경매 매수인이 대금을 낸 뒤 여섯 달 안에 신청할 수 있는 법원의 인도 명령입니다. 다만 매수인에게 주장할 수 있는 점유 권리가 있는 사람에게는 허용되지 않을 수 있어, 명도와 같은 말로 쓰면 안 됩니다.