NPL 스터디

등기부의 근저당권 순서대로 배당을 나눠 봤는데, 나중에 임차인이나 세금 때문에 계산이 달라졌다는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이 글은 등기에 드러나지 않는 두 권리가 순서를 움직이는 원리만 다룹니다.

1. 소액 보증금은 담보권자보다 먼저 일부를 받을 수 있습니다

보증금이 법에서 정한 기준 이하인 주택 임차인은 정해진 액수만큼 담보권자보다 앞서 돌려받을 여지가 있습니다. 이런 보호를 흔히 최우선변제라고 부릅니다. 다만 경매신청 등기 전에 집을 넘겨받고 전입을 마쳤는지, 배당요구를 적법하게 했는지 같은 요건도 갖춰야 합니다. 기준 금액은 지역과 적용 시기에 따라 달라서 날짜를 함께 봐야 합니다.

여러 임차인이 있다면 최우선변제 금액의 합계에도 주택가액 절반이라는 한도가 있어, 합계까지 계산해야 합니다.

2. 대항력과 우선변제권은 기준이 되는 날이 다릅니다

대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약 내용을 내세울 수 있는 힘입니다. 주택에서는 집을 넘겨받고 전입까지 마친 그다음 날부터 이 힘이 생깁니다. 전입신고 날짜 하나만 보고 담보권과 견주면 하루 차이로 판단이 어긋날 수 있습니다.

보증금을 앞자리에서 돌려받는 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춘 시점을 기준으로 봅니다. 확정일자 날짜가 빨라도 집을 넘겨받거나 전입을 마친 시점이 늦다면, 그 날짜 하나로 앞자리를 차지했다고 볼 수 없습니다.

3. 세금은 압류 날짜가 아니라 세목과 법정기일로 봅니다

국세와 지방세는 어떤 세목인지와 법정기일이 언제인지를 보고, 담보권이 생긴 시점과 나란히 놓습니다. 등기부의 압류는 체납이 있다는 신호일 뿐 줄을 세우는 기준은 아닙니다. 압류가 나중에 등기되었어도 법정기일이 앞서면 우선순위가 달라질 수 있습니다.

교부청구서를 펼쳐 세목, 금액, 법정기일, 대상 재산을 하나씩 대조합니다.

4. 임차보증금은 배당 몫과 인수 부담으로 나눠 씁니다

같은 보증금을 배당에서 차감하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액에 동시에 넣으면 계산이 겹칩니다. 두 항목을 칸을 나눠 따로 적어야 합니다.

정리
소액 기준과 적용 시기, 대항력이 생긴 날과 확정일자까지 갖춘 날, 세금의 세목과 법정기일을 나눠 봅니다. 등기 접수 날짜만으로는 이 권리들의 순서를 정할 수 없습니다.

5. 더 살펴볼 질문

• 담보권 설정 시점마다 달라지는 소액임차인 기준은 어떤 자료로 확인할까요?
• 교부청구서의 법정기일과 등기된 압류일이 다르면 어느 쪽을 기준으로 삼을까요?
• 임차인이 배당을 받고도 보증금이 남으면 나머지는 어떻게 처리될까요?