NPL 스터디

경매 자료에 등기사항증명서가 붙어 있으면 글자가 빽빽해서 어디부터 읽어야 할지 막막해집니다. 볼 곳을 순서대로 정해 두면 훨씬 덜 헷갈립니다. 이 글은 등기부에서 먼저 볼 곳과 순위를 읽는 방법만 다룹니다.

1. 표제부에서 물건이 맞는지 먼저 봅니다

맨 위 표제부에는 소재지와 면적이 적혀 있습니다. 매각 자료에 나온 주소와 이 칸을 한 글자씩 대조하는 것이 첫 작업입니다.

2. 갑구와 을구를 나란히 펼쳐 봅니다

갑구에는 소유권 관련 기록과 압류·가압류·경매개시결정 같은 집행 기록이 올라갑니다. 을구에는 근저당권처럼 소유권 말고 다른 권리가 올라갑니다. 을구만 읽고 넘어가면 갑구의 집행 기록을 빠뜨리게 됩니다. 말소 표시가 된 줄과 지금 살아 있는 줄도 나눠서 읽습니다.

3. 같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수 날짜로 줄을 세웁니다

한 구 안의 권리끼리는 원칙적으로 순위번호로 앞뒤를 가립니다. 두 구에 걸친 권리는 접수 날짜와 접수번호를 나란히 놓고 비교합니다. 날짜까지 같다면 접수번호가 작은 쪽이 먼저입니다.

갑구 2번과 을구 2번은 각 구에서 따로 매긴 번호라서, 숫자가 같다고 같은 자리에 있는 것이 아닙니다.

4. 등기에 없는 권리는 다른 자료에서 찾습니다

근저당권 칸의 채권최고액은 담보로 묶어 둔 한도일 뿐, 지금 남은 빚의 크기가 아닙니다. 임차인이나 세금, 임금 같은 채권은 등기에 아예 나타나지 않을 수 있습니다. 그러니 등기 순서만 보고 배당 순서를 단정하지 않습니다.

정리
표제부로 물건을 확인하고, 갑구와 을구를 함께 읽고, 같은 구는 순위번호로, 다른 구는 접수 날짜와 접수번호로 비교합니다. 채권최고액은 한도이므로 실제 채권액과 등기에 없는 권리는 별도 자료로 맞춥니다.

5. 더 살펴볼 질문

• 채권최고액과 실제 채권액이 다르면 배당은 어느 금액으로 계산할까요?
• 말소된 기록과 지금 효력 있는 기록은 어떻게 가려낼까요?
• 접수일이 같은 갑구 등기와 을구 등기는 순위를 어떻게 정할까요?