NPL 스터디

NPL 설명글에서 론세일, 채무인수, 사후정산이라는 말을 한꺼번에 만나면 셋이 같은 거래처럼 느껴지기 쉽습니다. 이름은 비슷해도 넘어가는 권리와 돈의 흐름이 다릅니다. 이 글은 세 말의 뜻과 차이만 다룹니다.

1. 론세일은 대출채권을 넘겨받는 거래입니다

론세일은 근저당권이 걸린 대출채권을 양도받는 거래를 가리킵니다. 대금을 내고 채권을 취득하며, 채무자에게 알리거나 승낙을 받는 대항요건도 갖춰야 합니다. 피담보채무가 아직 확정되지 않았다면 개별 채권을 넘긴다고 근저당권까지 자동으로 따라오지는 않습니다.

2. 채무인수는 부동산을 사면서 채무를 맡는 구조입니다

여기서 말하는 채무인수는 경매 매수인이 관계 채권자의 승낙을 받아, 매각대금의 한도에서 대금 지급을 채무 인수로 갈음하는 구조입니다. 채권을 사들이는 것이 아니고, 부동산을 취득하면서 그 채무를 맡게 됩니다. 입찰 전에 채권자와 조건을 맞춰 두더라도 법원의 대금 지급 절차를 대신하지는 않습니다.

3. 사후정산은 당사자가 정한 정산 약정입니다

사후정산은 법으로 고정된 제도라기보다, 채권자와 부동산 매수인이 맺는 개별 약정을 부르는 이름입니다. 계약마다 정산하는 방법은 다를 수 있습니다. 한 예로, 매수인이 대금 전액을 법원에 먼저 내고 나중에 약정에 따른 정산금을 받는 계약이 있습니다.

4. 세 말은 무엇을 넘기고 무엇을 먼저 내는지로 구분합니다

정리
론세일은 채권을 사는 거래, 채무인수는 부동산을 사며 채무를 맡는 구조, 사후정산은 당사자가 정한 정산 약정입니다. 이름보다 넘어가는 권리와 대금의 흐름을 먼저 봅니다.

5. 더 살펴볼 질문

• 관계 채권자의 승낙은 어떤 방식과 시점에 확인하게 될까요?
• 사후정산 약정에서 배당이 기준에 못 미치면 누가 부족분을 떠안아야 할까요?
• 같은 론세일이라도 근저당권이 함께 옮겨졌는지에 따라 무엇이 달라질까요?