안녕하세요, 비드팡 민경 매니저예요. 토지만 경매로 나온 물건을 보다 보면 위에 남의 건물이 서 있는 경우가 많죠. 낙찰 뒤 건물주가 "관습법상 법정지상권이 있으니 못 비켜준다"고 나오면 철거·인도가 막힐 수 있어요. 이때 핵심은 "언제를 기준으로 토지와 건물 주인이 같았는지 보느냐"인데, 올해 1월 대법원이 이 기준 시점을 한 번 더 정리했어요.

① 관습법상 법정지상권, 한 줄로

토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유였다가 매매나 강제경매 등으로 주인이 갈라지면, 건물 철거 약정이 없는 한 건물 주인이 토지를 계속 쓸 권리(관습법상 법정지상권)를 얻는다는 판례 법리예요. 그래서 입찰자 입장에선 "주인이 같았던 시점"을 언제로 잡느냐에 따라 결론이 완전히 달라져요.

참고로 저당권 실행(임의경매)으로 갈라지는 경우는 민법 제366조의 법정지상권이 따로 있고, 오늘 판결은 강제경매에서의 관습법상 법정지상권 이야기예요.

② 기존 기준: 낙찰(대금 완납) 때가 아니라 '압류' 때

대법원은 이미 강제경매에선 매수인이 대금을 다 낸 때가 아니라 강제경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 때를 기준으로 보고, 그 전에 가압류가 있다가 본압류로 넘어간 경우엔 처음 가압류 효력이 생긴 때를 기준으로 본다고 했어요(대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결).

③ 이번 판결: '다른 채권자'의 선행 가압류·체납처분압류도 기준이 돼요

사안

  • 원고는 피고에게서 토지를 사기로 하고 매매예약 가등기를 해 뒀어요.
  • 그 뒤 다른 채권자가 신청한 강제경매에서 원고가 그 토지를 매수했어요.
  • 원고가 지상 건물 주인(피고)에게 철거·토지 인도를 청구하자, 피고는 관습법상 법정지상권을 주장했어요.
  • 원심은 원고가 매수한 때를 기준으로 주인이 갈라졌다며 법정지상권을 인정했어요.

대법원 판단 (2026. 1. 29. 선고 2024다236327, 파기환송)

강제경매를 위한 압류(또는 그 압류로 이행된 가압류) 이전에 다른 가압류나 체납처분압류가 있었고, 그게 강제경매로 말소되는 경우엔 그 선행 가압류·체납처분압류 당시를 기준으로 토지와 건물이 같은 사람 것이었는지 봐야 한대요. 이 사건 토지엔 경매개시결정 전에 가압류·체납처분압류등기가 여러 건 있었고 경매로 말소됐으니, 가장 앞선 가압류등기 때가 기준이라는 거예요.

④ 기준 시점 한눈에 보기

등기부 상황주인이 같았는지 보는 시점근거
강제경매, 앞선 가압류·압류 없음강제경매개시결정으로 압류 효력이 생긴 때2010다52140 전원합의체
가압류가 본압류로 이행돼 경매 진행그 가압류 효력이 생긴 때2010다52140 전원합의체
경매 압류 전에 다른 가압류·체납처분압류가 있고 경매로 말소그 선행 가압류·체납처분압류 당시 (여럿이면 가장 앞선 것)2024다236327
경매 압류·가압류 전에 저당권이 있고 경매로 소멸그 저당권 설정 당시2009다62059 (2013. 4. 11.)

⑤ 입찰 전에 이렇게 확인해 보세요

  • 토지·건물 등기부를 같이 떼서, 경매로 말소될 저당권·가압류·체납처분압류 중 가장 빠른 날짜를 찾아요.
  • 그 날짜에 토지 주인과 건물 주인이 같았는지 봐요. 건물이 그때 아직 없었다면(뒤에 신축) 따로 따져 봐야 하고요.
  • 매각물건명세서의 "지상권 개요"·특별매각조건에 법정지상권 언급이 있는지도 함께 확인해요.
  • 결론이 애매하면 단정하지 말고 전문가 검토를 받는 게 안전해요. 오늘 글은 "기준 시점 찾는 법"까지만 정리한 거예요.

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