경매 스터디

등기사항증명서를 처음 열면 줄은 많은데 어디부터 봐야 할지 막막하죠. 이 글은 권리분석을 대신해 주는 글은 아니고, 세 구역이 각각 어떤 질문에 답하는지 나눠 읽는 연습이에요.

세 구역은 묻는 게 달라요

부동산등기법 제15조 제2항에 따라 등기기록은 세 구역으로 나뉘어요. 부동산 자체를 적는 표제부, 소유권을 적는 갑구, 소유권 말고 다른 권리를 적는 을구예요. 부동산등기규칙 제13조 제2항에 따라 갑구랑 을구에는 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 칸이 있어요. 생활법령정보 안내로는 갑구에 압류·가압류·경매개시결정 같은 등기가, 을구에 저당권·전세권 같은 권리가 올라가요.

아파트 같은 구분건물은 1동 건물 표제부가 따로 있고, 호실마다 표제부·갑구·을구가 또 있어요(부동산등기규칙 제14조 제1항). 호수 맞출 때는 전유부분 표제부의 건물번호를 기준으로 보면 돼요.

금액이 보이면 항목 이름부터 적어요 (가상 예시)

실제 등기랑 상관없는 연습용이에요. 을구 1번에 '근저당권설정, 채권최고액 1억 2,000만 원(가상)'이 있다고 해 볼게요. 민법 제357조를 보면 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정해 두는 저당권이에요. 그래서 이 금액을 '남은 빚 1억 2,000만 원'으로 적으면 안 돼요. '을구 1번 / 근저당권설정 / 채권최고액 1억 2,000만 원(가상) / 실제 채무액 미확인'처럼 항목 이름이랑 미확인을 같이 적어 두세요.

열람일이랑 증명서 종류도 같이 적어요

등기는 바뀔 수 있으니까 메모 첫 줄에 열람 날짜를 적어 두세요. 생활법령정보 안내대로 인터넷등기소에서는 전부증명서 말고 현재 유효사항만 보여 주는 것도 뗄 수 있어서, 어떤 걸로 봤는지도 같이 적는 게 좋아요. 순위나 인수 여부처럼 결론이 필요한 건 등기만 보고 정하지 말고, 매각물건명세서 같은 다른 서류랑 나란히 놓고 봐야 해요.

자주 나오는 질문

Q. 말소된 줄도 읽어야 하나요?
A. 전부증명서(말소사항포함)에는 말소된 등기도 같이 나와서 헷갈리기 쉬워요. 지금 효력 있는 줄만 따로 보고 싶으면 등기사항전부증명서(현재 유효사항)로 한 번 더 떼어 보세요. 다만 어떤 권리가 언제 생겼다 없어졌는지 흐름을 볼 때는 말소된 줄도 도움이 되니까, 두 가지를 섞지 않고 따로 메모하는 게 좋아요.

Q. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
A. 을구가 비어 있다는 건 소유권 말고 다른 권리가 등기로 올라와 있지 않다는 뜻이에요. 임차인처럼 등기 없이도 생기는 권리가 있으니까, 이것만으로 판단하지 말고 매각물건명세서랑 같이 확인해 주세요.

막힌 줄이 있으면 남겨 주세요

읽다가 막힌 줄이 있으면 구역(표제부·갑구·을구), 순위번호, 등기목적, 열람일만 적어서 질문답변 › 일반 질문에 남겨 주세요. 이름이나 주소처럼 개인을 알아볼 수 있는 건 가려 주시고요. "이 줄은 어떤 서류랑 같이 봐야 해요?" 한 줄이면 충분해요.

※ 공부용 일반 정보예요. 개별 사건의 권리관계 판단을 대신하지 않아요.

출처: 국가법령정보센터 부동산등기법 제15조 [시행 2025. 1. 31.] [법률 제20435호], 부동산등기규칙 제13조·제14조, 민법 제357조 / 찾기쉬운 생활법령정보 '부동산의 권리관계 등 확인하기' (기준일 2026-10-15). 예시의 금액은 학습용 가상 값이에요.